עמוד פרטי סעיף ישיבה
- מספר סעיף: 2
- פרטי סעיף: תוכנית 411-0324202 פרטי הסעיף
| מבקש / יזם: | אבי רומנו |
| כתובת: | |
| נתוני מקרקעין: | גוש: 6711, חלקה: 492; גוש: 6711, חלקה: 558; גוש: 6711, חלקה: 559 |
| מהות / מטרת דיון: | א. איחוד של שני המגרשים 2 + 2א' למגרש בנייה אחד בשטח של 7530 מ"ר לפי סעיף 62א(א)1. ב. שינוי השימושים העיקריים בבניין ממשרדים למסחר בשיעור של עד 50% מהיעוד המסחרי המותר ע"פ חוק התכנון והבנייה. ניוד בשטח של 1600 מ"ר ממשרדים למסחר לפי סעיף 62א(א)6 ג. שינוי והסדרת הוראות פיתוח, בינוי ועיצוב לפי סעיף 62א(א)5 ד. שינוי בהסדרי התנועה והחנייה והקמת קומות חנייה עיליות כמפורט בנספח הבינוי והתנועה לפי סעיף 62א(א)5 ה. ניוד שטחי מסחר עיקריים אל מתחת לפני הקרקע לפי סעיף 62א(א)9 ו. הגדלת תכסית קרקע מ 50% ל- 70% (תכסית המגדל תישאר 50 % משטח המגרש) לפי סעיף 62א(א)9 ז. שינוי גובה המבנה מ 30.6 מ' לגובה מרבי של 47.25מ' (81.0 מ' מעל פני הים) ב-13 קומות + 3 קומות מרתף לפי סעיף 62א(א)4א ח. הגדלת תכסית המרתף ל100% משטח המגרש תוך הבטחת פתרון הנדסי לניקוז מי נגר עילי סעיף 62א(א)9 ט. שינוי בקו בניין צידי שמאלי (מערבי) מ-4 ל 3.6 מ' וקו בנין אחורי מ-5 מ' ל-4 מ', לפי סעיף 62א(א)4 י. ללא שינוי מרשימת התכולות של תכנית מפורטת יד/1094/ב. |
| החלטה: | לאחר ששמעה את טענות המתנגדים ואת תשובת היזם וכן את המלצת הצוות המקצועי מחליטה הועדה : 1. לטענה כי החלטת הוועדה המקומית בטלה בשל ניגוד עניינים של חבר הוועדה המקומית, מר הדר מימון: לדחות את ההתנגדות - מתמליל הדיון שנערך עולה, כי בפתח הדיון הצהיר מר מימון על ניגוד העניינים והוא לא השתתף בדיון הפנימי שנערך אלא יצא מהאולם. 2. לטענה לחוסר סבירות תכנוני - לדחות את ההתנגדות. התכנית נועדה לשנות את תכנית יד/1094/ב שאושרה בשנת 2001. התכנית מאחדת שני מגרשים למגרש אחד באופן המשפר ומאפשר מיצוי טוב יותר של זכויות הבניה ותכנון חטיבת הקרקע הכלולה בתחומה. התכנית לא כוללת הוספה של שטחים מעבר לאלו שאושרו בתכנית הקודמת אלא מגדילה את שטחי המסחר על חשבון שטחי התעסוקה וכן והיא כוללת תוספת של 5 קומות. התכנית המופקדת כוללת סה''כ 4800 מ''ר למסחר (מעל ומתחת לקרקע) ו- 10,200 מ''ר לתעסוקה. יחס זה שבין תעסוקה למסחר הינו יחס סביר וראוי מבחינה תכנונית ומאפשר יצירת אזור תעסוקה מעורב שימושים אשר יבטיח פעילות משולבת, עסקית ומסחרית ,על פני רוב שעות היום. בכך תואמת התכנית את מגמות תכנית המתאר הכוללנית שבהכנה וכן את התכנית המפורטת לאזור זה שבהכנה . 3. לטענה כי התכנית אינה מצויה בסמכות הוועדה המקומית לדחות את ההתנגדות - הוראות התכנית הקובעות את מיקום מקומות החניה בבנין מהווה הוראת בינוי והיא נכללת בגדר ס' 62א(א)(5). תכנית יד/1094/ב מתירה בקומת הקרקע שימוש למסחר מבלי להגדיל את רשימת השימושים בשטחי המסחר. סופרמרקט מהווה חלק מהשימושים המותרים במסחר. 4. לטענה כי מדובר בתכנית נקודתית פסולה - לדחות את ההתנגדות - הפסיקה קבעה אמנם כי יש להעדיף תכנון כולל אולם היא לא פסלה אפשרות לאישור תכניות נקודתיות . במקרה של התכנית האמורה, מדובר בתכנית נקודתית, אשר מעבר לעובדה כי אין בה שינויי מהותי בזכויות הבניה לעומת התכנית המאושרת, הרי שהיא תואמת את מגמות התכנון הכוללני וכן את הוראות התכנית המפורטת אשר מצוייה בהכנה. כמו כן , על אף שמדובר בתכנית "נקודתית", התכנית המשתרעת של שטח של מעל 7ד' (!) ומציגה תפיסה תכנונית כוללת על ידי איחוד מגרשים וניודם ליצירת בינוי מיטבי ברחוב. המתכנן אף הציג בדיון להפקדה את חתך הרחוב כולו, בראיה רחבה ולא נקודתית, וזאת באם ימומשו הזכויות בכלל המגרשים. הדבר מקבל ביטוי בהמלצה המפורטת של מהנדסת העיר אשר צורפה כחוות דעת לתכנית בעת שנדונה בועדה בתאריך 9.11.15 : " החזון של תכנית המתאר של התחדשות אזור התעסוקה, הנערכת בימים אלה, היא לאפשר אזור המתאפיין במרחב לפעילויות מסחר, תעסוקה, בילוי ופנאי בתחום שבין כביש 461 לשכונות המגורים שמצפון. התכנית הנדונה תומכת ומתאימה למטרת העל וזאת על-ידי תכנון מרחב ציבורי במרכז המגרש המקושר אל הרחוב ואל הפרויקט וכן על-ידי הפניית חזיתות עם שימושים מסחריים לרחוב אברהם גירון. במקביל, הדופן הדרומית של הפרויקט פונה אל הטיילת לאורך כביש 461 , והדופן המערבית מקושרת אל שטח עירוני ציבורי הגובל במגרש ממערב. התכנית נבחנה על-ידי מתכנני תכנית המתאר לאזור התעסוקה וע"י מתכנני תכנית המתאר הכוללנית ביחס להתאמתה לעקרונות ונמצאה ראויה, בתכנית שילוב ראוי ורצוי בין שימושים של מסחר, משרדים וחניונים התואמים לחזון העיר של עירוב שימושים והפיכת המרחב של אזור התעסוקה למרחב פעיל לאורך כל שעות היום." לטענה להפיכת אזור התעסוקה לאזור מסחרי - לדחות את ההתנגדות. שטחי המסחר שאושרו מהווים כ- 31% בלבד משטחי התעסוקה המהווים אחוז סביר ומידתי ביחס לאזור תעסוקה מודרני ומעורב שימושים. 5. לטענה בדבר הפיכת מבנה המשרדים למבנה חניה - לקבל את ההתנגדות בחלקה. טענת המתנגדים כי הקמת החניון תביא לזיהום אוויר וירידת ערך נכסים אינה מבוססת והיא מתעלמת מהוראות איכות הסביבה אשר נקבעו בתכנית גם ביחס לחניה העילית. יחד עם זאת הועדה סבורה כי יש להותיר בידי מהנדסת העיר והמתכננים את האפשרות להוספת חניון תת קרקעי נוסף בשלב הגשת הבקשה להיתר ובאופן זה להפחית את מספר החניות העיליות. מסמכי התכנית יתוקנו באופן שבנספחי התכנית יוצגו 3 מרתפי חניה תת קרקעיים, בהתאם לאמור והמותר על פי הוראות התכנית. בעת הוצאת היתר/י בניה ייבחן פיתרון החניה בהתאמה לשימושים המבוקשים והתקנים התקפים. בסמכות מהנדס העיר לדרוש גם מרתף נוסף חלקי או מלא בכדי להפחית את מקומות החניה בקומות העיליות. כמו כן ייקבע בהוראות התכנית כי החניון העילי יהיה מתוכנן באופן שתהיה הסתרה של המכוניות מכל החזיתות , לרבות האפשרות לקירוי החניון העילי ב"גג ירוק" או קירוי אחר שיסתיר את המכוניות. 6. לטענה בדבר תכנית הבינוי - לדחות את ההתנגדות. אחת ממטרות התכנית היא לשנות את תכנית ידש1094/ב. 7. לטענה כי לא נערכה בדיקה תחבורתית - לדחות את ההתנגדות - טענת המתנגד לתנועה וחניה כללית ובלתי מבוססת. התכנית מלווה בנספח תנועה וחניה שאושרו ונבחנו על ידי יועצי התנועה של הוועדה המקומית . יודגש כי מדובר בניוד זכויות משימוש לשימוש ולא קביעה של זכויות חדשות, כאשר שינוי השימוש (של 1600 מ''ר ממשרדים למסחר) יש בו כדי להוסיף כלי רכב בודדים בלבד בשעת שיא באופן שאינו משנה את נפחי התנועה המאושרים כבר כיום בתכנית התקפה. כאמור, התכנית לא משנה את סה''כ המ''ר המותרים לבניה ולפיכך אין בה משום שינוי מהותי בתנועה. יחד עם זאת הועדה המקומית קבעה בהחלטתה להפקדת התכנית כי תתקיים בדיקה תחבורתית לבחינת הצורך בשיפורים תנועתיים כתוצאה ממימוש הפרויקט. בדיקה כזו תעשה , כאמור, כתנאי להוצאת היתר והוראה מתאימה מופיעה בהוראות התכנית המופקדת. 8. הגדלת תכנית המרתף ל- 100% - לדחות את ההתנגדות - אין כל קושי הנדסי להקמת מרתף בגבול החלקה מבלי שהדבר יגרום לפגיעה במגרשים הגובלים. מדובר בהוראה שגרתית בתכניות.יחד עם זאת יקבעו בתכנית הוראות המבטיחות החדר מי נגר לפי תכנית תמ''א 34/ב/ על תיקוניה. (ר' סעיף 9 להלן) 9. לטענה בדבר חלחול ונגר עילי - לקבל את ההתנגדות בחלקה - בהוראות התכניות יקבעו הנחיות שיתנו את הקמת המרתף בפתרונות חלחול ונגר עילי ובהתאמה להראות תמ"א 34. יש לציין כי התכנית הועברה לעיון לגורמים הרלוונטיים על פי תכניות ארציות דהיינו רשות המים ורשות הניקוז. 10. לטענה בדבר קווי הבנין - לדחות את ההתנגדות. צמצום קווי הבנין אינו משמעותי ואינו פוגע במתנגדים. 11. לטענה בדבר כתב שיפוי - לקבל את ההתנגדות בחלקה - הוראות התכנית ביחס לכתב השיפוי תימחק אולם התכנית תואמת לתכנית המתאר להתחדשות אזור התעסוקה, הנערכת בימים אלה, שאחד מיעדיה הינו לאפשר אזור המתאפיין במרחב לפעילויות מסחר, תעסוקה, בילוי ופנאי . התכנית הנדונה תומכת ומתאימה למטרת העל וזאת על-ידי תכנון מרחב ציבורי במרכז המגרש המקושר אל הרחוב ואל הפרויקט וכן על-ידי הפניית חזיתות עם שימושים מסחריים לרחוב אברהם גירון. במקביל, הדופן הדרומית של הפרויקט פונה אל הטיילת לאורך כביש 461 , והדופן המערבית מקושרת אל שטח עירוני ציבורי הגובל במגרש ממערב. התכנית נבחנה על-ידי מתכנני תכנית המתאר לאזור התעסוקה וע"י מתכנני תכנית המתאר הכוללנית ביחס להתאמתה לעקרונות ונמצאה ראויה. בתכנית שילוב ראוי ורצוי בין שימושים של מסחר, משרדים וחניונים התואמים לחזון העיר של עירוב שימושים והפיכת המרחב של אזור התעסוקה למרחב פעיל לאורך כל שעות היום. לפיכך מחליטה הועדה לקבל את ההתנגדות בחלקה ולערוך את התיקונים המתבקשים כאמור בהחלטתה ולאשר את התכנית למתן תוקף. ההחלטה אושרה ברוב קולות לרבות קול כפול של יו''ר הועדה אישור התכנית יותנה בכך שיזמי התכנית יחתמו על כתב שיפוי. ההתנגדות הכתובה של עו''ד איתן בן חורין לא מנומקת ולכן מוצע לדחותה. בעת הדיון הצהיר עו''ד בן חורין כי הוא מצטרף לטענות עו''ד גדי טל ועל כן המענה לטענותיו הינו זהה כמפורט לעיל. לסיכום: הועדה סבורה כי מדובר בתכנית ראויה אשר תאפשר תחילת ביצוע של התחדשות אזור התעסוקה בכלל ורחוב גיורון בפרט . |